【京都市版】不動産（空き家・実家）買取マニュアル　
基礎知識と手続きの流れとコツ

ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産買取の最も基本的で重要な3つの知識について解説します。

1-1-1.不動産売却の方法は2種類（仲介・買取）

不動産売却の方法は大きく2種類あります。
不動産会社が買い主となる「買取」と、不動産会社を介して個人に売却する「仲介（媒介）」に大別できます。

※1「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取ることです。
※2「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介することです。

【不動産売却の方法2種類】

	買取	仲介（媒介）
売る 相手	不動産会社	個人もしくは法人
仲介 手数料	かからない	かかる
売れる 価格	相場価格の約7割程度になる	相場価格で売れやすい
選び方	早急に現金化したい時 周りの人に知られずに売りたい時	できるだけ高く売りたい時 より条件の良い買主を選びたい時

1-1-2.こんな人は買取がおすすめ

不動産を売る時、「買取」か「仲介（媒介）」かを選ばなければなりません。
早く売りたい場合には「買取」、高く売りたい場合には「仲介（媒介）」が選ばれるのが一般的です。

買取が向いているのは以下のような人が挙げられます。

即現金化したい人

不動産を売却して急いで現金化したい場合、迅速な取引が求められます。
不動産を売却してすぐに現金を手にしたい人にとって、買取は非常に有効な選択肢です。
買取の場合、売却から現金化までのスピードが速いため、急な資金調達が必要な場面でも安心して利用できます。

条件交渉などで手間をとりたくない人

仲介による売却の場合、「買いたい」という相手が現われると内覧の対応や条件の交渉などを都度行う必要があります。買取であれば、買い手は不動産会社となるため、このような手間はとられません。

売却が難しい不動産を売りたい人

仲介による売却の場合、買い手がつかなければ売れません。
なんら2かの理由で売りにくい物件であっても、不動産買取の実績が豊富な会社であれば買取で対応が可能なこともあります。

1-2-1.不動産買取のメリット・デメリット

不動産買取には仲介とは異なるメリット・デメリットがあります。

【不動産買取のメリット・デメリット】

メリット	デメリット
最短期間で現金化ができる 手間が最小限で済む 手数料がかからない 契約不適合責任が免責となる 秘匿性が高い	売却益が仲介よりも低い 買い取ってもらえないこともある

【メリット】最短期間で現金化できる

不動産買取は、不動産会社との直接交渉で買い取られる仕組みです。
売り出し期間がないため、最短期間で不動産を現金化できることが最大の強みでしょう。

【メリット】手間が最小限で済む

仲介では購入希望者が現われると内覧対応や条件交渉をする必要がありますが、買取ではこの負担は軽減できます。

【メリット】手数料がかからない

仲介による売却では、売却益から仲介した不動産会社に仲介手数料を支払う必要が出てきます。買取であれば、不動産会社が直接買い手となり手数料は発生しません。

【メリット】契約不適合責任が免責となる

契約不適合責任とは、契約内容と適合しない内容があった場合に売主側が責任を問われるものです。不動産買取の場合は多くで免責となります。

【メリット】秘匿性が高い

売り出し期間がなく、広告宣伝活動を行わないで済む買取は、売り出していると周囲に知られることなく売却が可能です。

【デメリット】売却益が仲介よりも低い

買取では不動産の再販のための費用を買い主の不動産会社が負担するため、仲介よりも売却額が低くなります。一般的に仲介による売却相場の7～8割程度と言われています。

【デメリット】買い取ってもらえないこともある

不動産会社が「再販できない」と判断した物件は買い取ってもらえません。不動産会社によって判断は異なるため、A社では不可でもB社では買取可となることもあります。

不動産会社によって判断は異なるため、A社では不可でもB社では買取可となることもあります。

1-2-2.即時買取と買取保証制度

不動産売買には、「買取」が使われる言葉が2種類あります。
「即時買取」と「買取保証制度」です。

「この日までに売りたい」というように期限が決っている場合、買取保証制度を利用するとよいでしょう。
ただし、即時買取に比べるとスピード感は格段に落ちます。

1-2-3.買取できる物件・できない物件

不動産会社が「再販できない」と判断した場合は、基本的に買取してもらえません。
例えば以下のような問題を抱える不動産です。

「再販できない」という判断基準は不動産会社によって異なります。所有されている物件と同じようなケースを多く買い取りしている実績がある会社であれば、買取の可能性は高まるでしょう。

1-2-4.買取の注意点

不動産買取では、仲介による売却額に比べて7～8割安くなることに注意が必要です。
そのほかにも以下のような注意点が挙げられます。

• 複数の業者に査定を依頼する
• 買取業者の信頼性を確認する
• 迅速な現金化ができるか確認する
• 契約内容を細かく確認する

地域に密着した不動産会社を選ぶ

空き家を売却する際は、その地域に密着した不動産会社に相談することがおすすめです。
京都市には、観光地や歴史的建造物が多く、これらの地域には特別な価値があると見なされることが多いです。

歴史的な建物や特定の地域に強い業者を選ぶことで、物件の文化的価値や歴史的意義を理解してもらい、適切な買取価格が提示される可能性が高くなります。

些細なことでも相談しやすい不動産会社を選ぶ

不動産の売買では大きなお金が動きます。不安や疑問はつきものでしょう。
こうした不安や疑問は一つ一つしっかり確認し、納得の上で契約する必要があります。

そのためには、些細なことでも相談や確認がしやすい担当者であることが望ましいです。

実績豊富で販売力のある不動産会社を選ぶ

販売力のある不動産会社であれば、「売れる」という自信から好条件を提示してくれやすくなります。また、実績豊富であれば、販売しやすい適正価格の把握もできているため、安心です。

不動産買取は以下のような流れに沿って行われます。

1.不動産会社に査定を依頼する

2.査定

3.売買契約

4.引き渡し準備

必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。

5.決済・引き渡し

抵当権の抹消や所有権の移転などの全て手続きが終わったら、鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。

6.確定申告

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

現在、京都市の不動産の買取相場は、種類別に大体以下のようになっています。

【京都市の不動産の買取相場　種類別】

一戸建て	マンション	土地
買取……2,783万円	買取……2,696万円	買取……2,821万円

京都市の不動産（空き家・実家　等）買取相場の概況

京都市の中古一戸建て市場は、価格相場は高止まりといった状況です。
その理由として、京都市は滋賀県や大阪府へのアクセスがよく、ベッドタウンとして一戸建ての需要が見込まれるものの、今後大きな開発計画等がないため、相場に好影響を与える可能性も低いことが挙げられます。

また、近年は自分らしく住むためにあえて中古住宅を購入して「DIY」する層が増加傾向です。京都市では特に「キョウト・ディグホーム・プロジェクト」と銘打ち、それぞれの価値観に合った中古住宅探しを行政でサポートするなど、中古一戸建ての注目度は高いといえるでしょう。
これらの要因や動きは今後も続くとみており、京都市における中古戸建て需要は安定していると期待できます。

参考：京都市空き家対策室「キョウト・ディグホーム・プロジェクト」

特殊な条件に強い業者を選ぶ

観光地や文化的な価値を有するエリアには、特別な条件を持つ物件が存在します。

例えば、歴史的な建造物や景観保護地区内の物件は、買取業者によって取り扱いが異なることがあります。こうした物件に特化した業者を選ぶことで、より適正な買取価格を提示してもらえる可能性があります。

歴史的建造物や特定の地域に詳しい業者を選ぶことで、その物件の文化的価値や歴史的背景を理解してもらい、適切な買取価格を引き出せることが多くなります。

地域の不動産相場を把握しておく

仲介による不動産売却活動では、価格設定の最終的判断は売主側で行いますが、買取の場合は不動産会社が直接買い取るため、多くの場合で適正価格での売買契約が見込まれます。
しかし、査定価格が適正であるかどうかの判断のためには、地域の相場を知っておくことが大切です。また、相場を把握しておけば、自分の希望とのすり合わせもしやすくなるでしょう。

不動産査定の評価基準を知る

買取による不動産売却は、市場相場よりも7～8割程度になります。少しでも高く売りたいのであれば、物件のアピールを上手に行うことが大切です。

査定額に影響が大きいのは

• 建物の状態（築年数、構造等）
• 土地の面積や形状
• 周辺環境　

といった要素です。例えば木造住宅であれば、築15年を境に資産価値が急降下するといわれています。
また、内装の状態もきれいに保たれていることで好印象を与えられますので、査定前に自分でできる範囲できれいにしておくとよいでしょう。

京都不動産買取相談センターは、京都で39年の実績を持つ不動産会社です。
京都市の不動産市場を把握しているので、適正価格での即時買取が可能です。
また、京都市の実家の処分方や売却のあれこれを丸投げできて、京都市で一番手間をかけずに買取をしてくれる不動産会社です。

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不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

【不動産売却にかかる税金・費用　一覧】

譲渡所得税・復興所得税・住民税
概要	不動産を売って利益が出た場合にかかる
税額・費用の 目安	まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。
支払い時期	確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降
仲介手数料＋消費税
概要	仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる
税額・費用の 目安	仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の10％分の消費税
支払い時期	契約・引渡時に1/2ずつ
抵当権抹消費用
概要	住宅ローンの抵当権が残っている場合
税額・費用の 目安	個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2～3万円
支払い時期	契約終了時に清算
印紙税
概要	契約金額によって左右される
税額・費用の 目安	最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
支払い時期
必要な書類の取得費用
概要	不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用
税額・費用の 目安	一部につき300～500円程度であることが多い
支払い時期	書類取得時

税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

税金の内訳	短期譲渡所得	長期譲渡所得
譲渡所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	2.1％	2.1％

引用：
国税庁：No.3211　短期譲渡所得の税額の計算
国税庁：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

	概要
居住用財産の3,000万円控除	マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例
10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例	マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの、 参考：国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで	相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

不動産買取の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。

【不動産買取の流れと主要な必要書類、取得できる場所　一覧】

流れ	取得できる場所	主要な必要書類
売買契約 締結	法務局	土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報
	自己所有	間取り図（マンションと戸建て）
		本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
		建築確認済証・検査済証（戸建てのみ）
	必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼	土地測量図、境界確認書（土地と戸建て）
	マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼	マンション管理規約の書類（マンションのみ）
		マンションの維持費関連書類（マンションのみ）
	仲介売却なら不動産会社に発行依頼	重要事項調査報告書（マンションのみ）
	不動産会社で記入	物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ）
	自己所有	実印
	市役所	印鑑証明書
		固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要）
	法務局	土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報
決済・ 引き渡し	市役所	印鑑証明書
	法務局	抵当権など抹消書類
	自己所有	預金通帳
		実印
確定申告	税務署	確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要）
		確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
		譲渡所得の内訳書
		不動産購入時の売買契約書のコピー
		取得費用の領収書コピー
		不動産売却時の売買契約書のコピー
		譲渡費用の領収書コピー
	自己所有	源泉徴収票
		本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
	法務局	登記事項証明書

※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。

京都市で不動産買取や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。

市役所

法務局

税務署

空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。

【京都市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】

1.地域コミュニティスペースとして活用する
向いている地域	北区、東山区、山科区、伏見区、左京区など
始めやすさ	収益性	リスク
◯	△	◯
2.戸建て賃貸を経営する
向いている地域	伏見区、西京区など
始めやすさ	収益性	リスク
◎	◯	△
3.貸し店舗を経営する
向いている地域	東山区、右京区、伏見区など
始めやすさ	収益性	リスク
◎	◎	△
4.民泊として活用する
向いている地域	下京区、東山区、右京区、伏見区など
始めやすさ	収益性	リスク
△	◯	◯
5.駐車場経営
向いている地域	京都駅周辺、中京区など
始めやすさ	収益性	リスク
◎	◯	◎

京都市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。

京都不動産買取相談センター（日本住販有限会社）

公共機関