【京都市】空き家のおすすめ活用方法5つ

高齢化が進む京都市では、行政や自治会、などが連携して地域コミュニティの活性化促進に取り組んでいます。
その活動拠点となり、地域貢献できる空き家活用方法が「地域コミュニティスペース」として活用する方法です。

「地域コミュニティスペース」は地域住民の交流の場として利用するほか、アートスペースとして活用したり、地域団体の活動の場となったりと、さまざまな人々の交流の場として活用されます。

向いている立地は、商店街エリアや駅・バス停周辺などの人が集まりやすい場所です。
京都エリアでは、特に高齢化が進む北区や東山区、山科区、大学が多い左京区などがおすすめといえます。

地域コミュニティスペースは、自身がNPO法人や運営会社を立ち上げて時間貸しで経営する方法と、地域の活動団体と賃貸契約する方法があります。

参考：京都市情報館｜京都市地域コミュニティ活性化ビジョン

京都では戸建て賃貸の需要が見込めます。
一度入居者が決まれば、長期的に居住してもらえる傾向がある活用方法です。

リフォームやリノベーションを状況に応じてする必要がありますが、建て替えよりも初期費用を抑えて始められます。

DIY型賃貸契約で貸すという方法も戸建て賃貸では人気があり、古家が好まれる傾向の京都での賃貸住宅需要にもマッチしている方法です。
入居者がリフォームできる契約で、オーナーがリフォームなどの費用を出す必要がないため、その分経費を抑えられます。

おすすめの地域としては、市内で一番人口の多い「伏見区」や閑静な住宅街が広がる「西京区」などが挙げられます。
特に「伏見区」は郊外型のショッピングモールや26の鉄道駅もあり、生活利便性が高いため戸建て賃貸の需要も高い傾向です。

また、京都市での建て替えは景観条例に注意する必要があるため、最小限の改修でも活用ができる戸建て賃貸は京都市でおすすめの空き家活用といえるでしょう。

ただし、入居者が決まらないと収入がゼロであるなどのリスクもあることに注意が必要です。

参考：京都市空き家対策室｜キョウト・ディグホーム・プロジェクト

京都は観光スポットが多く、観光客をターゲットとした店舗が多く存在します。
空き家活用としても、雑貨店やカフェといった貸し店舗としての需要が期待できます。

業態によってリフォームやリノベーションが必要なこともありますが、店舗として貸す場合、多くが「スケルトン貸し」といって、内装はテナント側の負担で行うのが一般的です。
そのため、最低限のリフォームだけで貸し出すことが可能で、初期費用を抑えられます。

また、多くの場合で賃貸料も住居としてより高く設定が可能です。
その分、景気に左右されるため、撤退リスクは高くなります。

貸し店舗としてのおすすめの地域は、人気の観光スポットが点在する東山区や右京区、伏見区、ビジネスの中心街の中京区などです。
特に、東山区の石畳の通りが延びる東山地区や季節のうつろいが美しい嵯峨嵐山地区は観光客が多いエリアで、古民家カフェなども多く、特に需要が高いエリアとなっています。

ただし、空き家を店舗として活用する場合、人が集まりやすくなるため近隣住民への配慮が必要です。

民泊とは、旅行者に住宅やマンションの一室を貸し出して利益を得る宿泊ビジネスです。
物件の所有者は物件を貸し出すことで収益を上げることができ、利用者はホテルや旅館よりもコストを抑えて宿泊できます。

国内外から多くの観光客が押し寄せる京都市では宿泊施設の需要が高く、かつては京都市の一部地域でも「特区民泊」が認められていました。
現在は需要も依然見込めるものの、特区民泊の指定が解除されているため、始めるハードルが高くなっています。

京都市で民泊を始めるには、旅館業法の簡易宿所として許可を受けるか、住宅宿泊事業法に基づく届出住宅として届け出るかの2つの方法があります。

旅館業法では用途地域の制限があるのに対し、住宅宿泊事業法では立地の原則制限はありません。
ただし、営業日数は年間180日までとなっています。
さらに、京都市では住宅宿泊事業法の届出住宅に対し独自の条例を設けており、年末年始やゴールデンウィークといった繫忙期の営業は不可です。

旅館業法は要件が大変厳しい一方、住宅宿泊業法は比較的始めやすいと言えます。
京都市では他地域より厳しい条例があることを踏まえ、行政に相談しておくとよいでしょう。

京都市で民泊経営に適したエリアとしては、京都駅から東山区、右京区、伏見区などの観光地周辺が挙げられます。
大きな理由としては、民泊の主な利用者が訪日外国人だからです。
京都市はインバウンド需要が非常に高いため、民泊に対する一定の需要が見込まれます。

ただし、民泊経営には注意すべき点がいくつかあります。
例えば、収益の不安定性が挙げられます。観光客が主な客層であるため、宿泊料金や滞在日数の変動により収益が左右され、さらに、パンデミックのような外的要因により収益が大きく影響されやすいです。

また、京都市では繁忙期の営業が制限されています。
したがって、専門事業者と規制や立地条件について十分に協議することが大切です。

参考：京都市情報館｜京都市内において、いわゆる「民泊」の実施を検討されている方へ
参考：京都市情報館｜「住宅宿泊事業」（民泊）に係る京都市の独自ルールについて

駐車場経営は、初期費用が安く始められる土地活用方法です。
ただし、空き家の解体費用はかかります。

駐車場の主な形態には「月極駐車場」と「コインパーキング」の２つの種類があり、所有する土地の立地条件によって、形態を選択します。
周りに駐車場の少ないアパートやマンションが多い、ビジネス街などの場合は、月極駐車場のニーズがあります。

一方で、祇園などの繁華街や嵯峨嵐山地区などの観光地の周辺ならば、コインパーキングが適しています。
京都市は慢性的な駐車場不足に悩まされており、駐車場経営は需要が見込める土地活用方法です。

駐車場経営は容易に始められるという大きなメリットがある一方で、アパート経営のような高収益は期待できません。
また、収益性は土地の立地や規模に大きく依存します。

まずは不動産会社や事業者に相談して、地域の駐車場需要と競合する他社の状況を把握するところからはじめましょう。