【京都市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル　
基礎知識と手続きの流れとコツ

ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な3つの知識について解説します。

1-1-1.不動産売却の方法は2種類

不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。

※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介することです。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取ることです。

【不動産売却の方法2種類】

	仲介（媒介）	買取
売る相手	個人もしくは法人	不動産会社
仲介手数料	かかる	かからない
売れる価格	相場価格で売れやすい	相場価格の約7割程度になる
選び方	出来るだけ高く売りたい時 より条件の良い買主を選びたい時	早急に現金化したい時 周りの人に知られずに売りたい時

1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類

不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は3種類に大別できます。

を選ぶのが一般的です。

【仲介（媒介）契約3種類】

一般媒介契約
特徴	売主が主体的に動き、複数数社とやり取りを行う
自分で買主を見つけて取引	◯
依頼できる会社の数	複数社
売主への報告義務	なし
レインズ※への物件登録	×
選ぶべき人	駅近、築浅など好条件の物件を持っている人 自分でも買主を見つけながら時間をかけてもより良い条件で売却をしたい人
専属専任媒介契約
特徴	不動産会社に全てお任せ
自分で買主を見つけて取引	×
依頼できる会社の数	1社のみ
売主への報告義務	1週間に1回以上
レインズ※への物件登録	◯
選ぶべき人	築古など、売れにくい物件を持っている人 不動産会社に完全お任せで売りたい人
専任媒介契約
特徴	一般と専属専任の間を取ったような形態
自分で買主を見つけて取引	◯
依頼できる会社の数	1社のみ
売主への報告義務	2週間に1回
レインズ※への物件登録	◯
選ぶべき人	自分でも買主を見つけたい人 プロのサポートも受けたい人

※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。

1-1-3.空き家・実家売却の3つのパターン

空き家・実家の売却には、主に以下の３つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。

＜空き家・実家の売却　3パターン＞

中古物件、もしくは古家付き土地として売る

中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。法定耐用年数を目安として考えることが多く、例えば木造戸建てなら築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。

建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。

更地にして売る

空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態のほうが買い手はつきやすい場合があります。

買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。

1-2-1.税金・費用

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

【不動産売却にかかる税金・費用　一覧】

譲渡所得税・復興所得税・住民税
概要	不動産を売って利益が出た場合にかかる
税額・費用の 目安	まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。
支払い時期	確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降
仲介手数料＋消費税
概要	仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる
税額・費用の 目安	仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の10％分の消費税
支払い時期	契約・引渡時に1/2ずつ
抵当権抹消費用
概要	住宅ローンの抵当権が残っている場合
税額・費用の 目安	個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2～3万円
支払い時期	契約終了時に清算
印紙税
概要	契約金額によって左右される
税額・費用の 目安	最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
支払い時期
必要な書類の取得費用
概要	不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用
税額・費用の 目安	一部につき300～500円程度であることが多い
支払い時期	書類取得時

税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

税金の内訳	短期譲渡所得	長期譲渡所得
譲渡所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	2.1％	2.1％

引用：
国税庁：No.3211　短期譲渡所得の税額の計算
国税庁：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

1-2-2.使える控除・特例

現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

	概要
居住用財産の3,000万円控除	マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例
10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例	マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの。 参考：国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで	相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。

かかる期間はトータルで、短くて約4ｶ月、長くて1年程度です。

1.不動産会社に査定を依頼する

売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。

2.媒介契約を締結

査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。

査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。

3.売却活動開始

不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。

居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。

その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。

4.買主と売買契約締結

買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。

そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。

売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。

なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。

5.決済・引き渡し

全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。

決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。

6.確定申告

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

現在、京都市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。

【京都市の不動産の売却相場　種類別】

一戸建て	マンション	土地
買取……2,783万円 仲介……3,274万円	買取……2,696万円 仲介……3,172万円	買取……2,821万円 仲介……3,319万円

京都市の不動産（空き家・実家　等）売却相場の概況

京都市の中古一戸建て市場は、価格相場は高止まりといった状況です。

その理由として、京都市は滋賀県や大阪府へのアクセスがよく、ベッドタウンとして一戸建ての需要が見込まれるものの、今後大きな開発計画等がないため、相場に好影響を与える可能性も低いことが挙げられます。

また、近年は自分らしく住むためにあえて中古住宅を購入して「DIY」する層が増加傾向です。京都市では特に「キョウト・ディグホーム・プロジェクト」と銘打ち、それぞれの価値観に合った中古住宅探しを行政でサポートするなど、中古一戸建ての注目度は高いといえるでしょう。
これらの要因や動きは今後も続くとみており、京都市における中古戸建て需要は安定していると期待できます。

参照：京都市空き家対策室「キョウト・ディグホーム・プロジェクト」

地域に密着した不動産会社を選ぶ

空き家を売却する際は、その地域に密着した不動産会社に相談することがおすすめです。
同じ地域でもエリアによってニーズのある物件は異なります。

例えば、高齢者が多いエリアでは階段のない平屋住宅、公立学校が多いエリアではファミリー向け戸建て住宅に需要があります。
そのため、地域の不動産市場を知り尽くした不動産会社に相談することで、より効果的な売り出し方を提案してくれるでしょう。

エリアに合った売却プランを立てる

京都市はエリアによって、中古住宅のニーズが変わります。
ベッドタウンとして人気の北区や左京区では、ファミリー向けの庭付き住宅が人気です。一方、観光スポットの多い東山区や右京区では、リノベによって和風建築を生かせる古家に付加価値を認めて高く売れる場合もあります。

そのため、売却にあたって「リノベ売却」を検討すべきか、現状のまま売るべきか、周辺環境やエリアを鑑みて検討するとよいでしょう。
売却プランは不動産売却に強い不動産会社で相談することをおすすめします。

販売力のある不動産会社を選ぶ

立地や物件の状態によっては、なかなか買い手が見つからないこともあります。
そのような場合は、広告の出し方を工夫してくれたり、最適な売却の方法を提案してくれたりする不動産会社に相談することで、売却がスムーズに進みやすくなります。

また、リフォーム・リノベーションに対応しているところを選ぶと、物件の価値を上げるための提案もしてくれるのでおすすめです。

京都不動産買取相談センターは、京都で39年の実績を持つ不動産会社です。
京都市の不動産市場を把握しているので、早期売却、適正価格での売却が可能です。
また、京都市の実家の処分方や売却のあれこれを丸投げできて、京都市で一番手間をかけずに売却できる不動産会社です。

• 「丸投げ解決」の
  詳細はこちら

不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。

【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所　一覧】

流れ	取得できる場所	主要な必要書類
媒介契約 締結	法務局	土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報
	自己所有	間取り図（マンションと戸建て）
		本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
		建築確認済証・検査済証（戸建てのみ）
	必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼	土地測量図、境界確認書（土地と戸建て）
	マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼	マンション管理規約の書類（マンションのみ）
		マンションの維持費関連書類（マンションのみ）
	仲介売却なら不動産会社に発行依頼	重要事項調査報告書（マンションのみ）
	不動産会社で記入	物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ）
売買契約 締結	自己所有	実印
	市役所	印鑑証明書
		固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要）
	法務局	土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報
決済・ 引き渡し	市役所	印鑑証明書
	法務局	抵当権など抹消書類
	自己所有	預金通帳
		実印
確定申告	税務署	確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要）
		確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
		譲渡所得の内訳書
		不動産購入時の売買契約書のコピー
		取得費用の領収書コピー
		不動産売却時の売買契約書のコピー
		譲渡費用の領収書コピー
	自己所有	源泉徴収票
		本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
	法務局	登記事項証明書

※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。

京都市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。

市役所

法務局

税務署

空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を5つご紹介いたします。

【京都市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ】

1.地域コミュニティスペースとして活用する
向いている地域	北区、東山区、山科区、伏見区、左京区など
始めやすさ	収益性	リスク
◯	△	◯
2.戸建て賃貸を経営する
向いている地域	伏見区、西京区など
始めやすさ	収益性	リスク
◎	◯	△
3.貸し店舗を経営する
向いている地域	東山区、右京区、伏見区など
始めやすさ	収益性	リスク
◎	◎	△
4.民泊として活用する
向いている地域	下京区、東山区、右京区、伏見区など
始めやすさ	収益性	リスク
△	◯	◯
5.駐車場経営
向いている地域	京都駅周辺、中京区など
始めやすさ	収益性	リスク
◎	◯	◎

京都市で空き家の処分に困ったときの代表的な相談先を掲載します。

京都不動産買取相談センター（日本住販有限会社）

公共機関